浅析房地产企业成本管理

  房地产企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平,企业的核心竞争力与财务成本管理有着重的关系。为保证房地产企业不出现浪费现象,必须采取合理有效的成本管理措施,通过房地产企业财务成本管理可以帮助企业节约资源和成本。因此本文针对房地产企业成本特点和管理现状进行了论述,并指出相应的解决对策,从而加强房地产企业的成本管理,促进企业发展。 
  关键词房地产企业 成本管理 特点 问题 
  房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。地产业的改革,大大地促进了房地产企业经营管理水平的高,成本管理正在由传统的事后算账、事后分析,逐出转向事前预测、事前控制,成本管理在房地产企业经营管理中的作用和重性曰益且著。 
  一、房地产企业的成本特点 
  房地产企业的成本主包括三部分土地、土建、设备费用,配套及其他收费支出,管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 
  1.土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的8%。其中最重的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主经济指标。土地费用主包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。 
  2.配套及其他收费支出。主是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的1%~15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重手段。 
  3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到非常重的作用。 
  二、房地产企业成本管理现状 
  1.成本管理流于表面形式。成本管理应是房地产企业经营管理的核心,而很多房地产企业的内部经营管理并未意识和理解成本管理的积极作用,并未切实实施成本管理,大多企业的成本管理工作流于表面盲目地进行事中、事后成本管理,弱化事前成本管理,未规范成本预、决策现象很普遍,或未形成制度;或形同虚设;成本计划既不科学也不严肃,或增或减。 
  2.存在成本管理意识误区,缺乏市场观念。现代企业企业管理对成本管理的求是全员、全过程、全素和全方位,而真正进行全面成本管理的房地产企业并不多。地产企业或重成本管理设计,或重材料和设备成本,而并未进行精细化管理,将所有微小成本及成本素纳入成本管理。另外,成本是房地产企业生产经营效率的综合反映,影响着内部投入和产出。投入少资源产出多产品则是成本低,但成本低并非一定带来高效益。现代成本管理求房地产企业立足于市场,对市场需求及建筑产品投入产出比加以考虑,而不应只重对建筑产品成本的掌控。 
  3.成本管理制度体系不健全。目前,房地产企业普遍对成本管理制度体系进行完善,成本管理粗放。或成本管理制度较完整但缺乏执行;或未对应岗位责权利,混淆职责,缺乏奖惩。一方面严重损害员工积极性,另一方面对成本管理工作无利。 
  三、房地产企业成本管理对策 
  1.加强企业成本管理意识,实行全面成本管理。房地产企业应树立系统成本管理理念,注重全局和整体和谐统一,全方位分析企业成本管理对象、内容和方法,构造系统成本管理方法体系。为使企业产品市场竞争力强,成本管理不能局限于产品生产过程,内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本,如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本等;应以严格、细致的科学手段管理成本内容,增强产品市场竞争力。不断加强员工认识成本管理,树立成本理念,把握好技术结合经济、生产并重管理准则,进行全面成本管理,培养全员成本意识,全员参与成本管理。 
  2.完善成本管理组织控制体系。笔者认为房地产企业有必成立成本管理领导小组,由财务总监或财务经理、预算经理或主管、材料总监或经理等成本管理主领导组成;对总经理负责,决策和领导成本管理工作,及时、高效地完成成本管理日常工作。积极有效的成本管理有必得到各部门成本管理相关人员的配合,以保障顺利进行企业成本管理;更有必完善成本管理控制体系,制定目标成本、明确责任体系、适时跟踪管理业务过程;完善企业成本责任制及监督考核机制。 
  3.逐步进行信息化式的精细化管理。精细化管理并非新生事物,作为管理理念精细化管理备受推崇。知识经济时代是精细化管理时代,房地产企业间竞争加剧。房地产企业应以信息化实现企业精细化管理。房地产企业应视自身实际,充分利用信息化逐步搭建成本管理平台,方便管理者经由系统查询成本信息,系统管理基本的合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等。目前,很多大中房地产企业如万科等已在成功应用,其他房地产企业可充分借鉴利用其成功经验,完善自身的精细化管理。 
  4.加强会计人员培训。房地产企业会计人员职业道德教育的加强,对加强会计工作自我监督很有效。会计信息质量的高低由会计人员专业知识、技能高低决定。房地产企业会计人员更需娴熟的专业理论知识、业务操作技能、较强的综合能力和风险管控力。房地产企业会计人员应不断充实和完善自己,积极利用科学方法,准确判断财务信息,保障会计信息质量真实、可靠,便于有效地执行会计监督。 
  总之,房地产企业成本管理是全员参与、全过程、全方位的管理。企业有完善的成本管理体系,企业领导者有能够作出正确的战略决策、进行科学管理的能力事前运用各种科学方法分析预测、科学决策;事中科学地组织实施精心管理,加强实施过程的成本监督和分析,做好各部门之间的协调工作,建立健全管理体制、奖惩机制,充分调动企业员工的积极性;事后科学地分析总结,全过程实行决策、设计、施工、验收等阶段的成本管理,最终降低整个项目的工程造价与成本,从而高项目开发的投资收益,能增强企业的核心竞争力,高企业品牌形象,在复杂多变的经济环境和激烈的竞争中立于不败之地。